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從威海銀灘海郡小區破產盤活之路探訪乳山模式
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  2019-04-23   來源:乳山網(乳山宣傳網)   作者:陶相銀

剛剛過去的“十一”黃金周對樓市來說有點特別。十一期間,各地加班加點接力出臺樓市“限購令”,一二線城市推盤量明顯走低,與“金九”的搶房、開盤秒罄相比,今年的黃金周樓市并沒有以往火熱。

在全國各地,特別是三四線城市樓市成交量“瘦身”的大環境下,記者在威海乳山銀灘卻見到了另外一番景象。10月12日,在位于乳山銀灘潮汐湖東側的東方威尼斯項目,記者看到前來看房的客戶絡繹不絕。比戶型、選樓層、談價格……在東方威尼斯銷售大廳的看房沙盤前,一對來自天津的夫婦引起了記者的注意。

“整個小區是英倫小鎮風格建筑,水系環繞,就跟住在公園里”“我還是喜歡多層,咱們以前在天津的房子是高層,我想在這兒買個多層,以后養老更方便”“這個65平米一廳兩室的戶型不錯,將來兒子夏天過來度假就不用出去住賓館了”……一個多小時的挑選,這對夫妻看中了小區最前排中間單元的一套房子。

“你們還沒退休,這五六年時間每年就過來住十天半個月,這不是虧了嗎?”面對記者的疑惑,這對夫妻給記者算了一筆賬:他們與開發商簽定了10年包租協議,期間產權房租給開發商統一經營,前3年收益總房款的15%,后7年每年分紅對外經營收入的60%,期間每年享有60天自主居住權,并可以在海南、內蒙古等全國各地置換入住。除此之外,他們還可獲得開發商連續10年贈送的消費基金,用于在購房地的旅游景點、餐飲場所消費。

因看中了環境和開發商的包租方案,這對天津夫妻很滿意地交付了挑選的商品房定金。臨近中午,又有七八個看房者陸陸續續敲定了心儀的海景房。

眼前熱鬧的東方威尼斯項目售樓處,很難讓人聯想到其前身竟是荒草叢生的臺灣城項目。就在一年前,記者因采訪海景房去庫存來過此,這里原來的名字是臺灣城康橋藍灣和海郡小區。當時剛踏入該項目時,這里四處荒涼,工地上長滿了人頭高的荒草,死氣沉沉,像被遺棄的“爛攤子”。

在采訪中記者了解到,開發商在康橋藍灣和海郡兩個小區同步開發中由于資金鏈斷裂,項目擱停。延期交付、業主退房等一系列問題隨之而來。為避免兩個項目就此成爛尾,損害購房者利益,康橋藍灣和海郡小區按照法定程序破產。記者在網上查閱到,項目破產后,一度引起購房者的恐慌,一些購房者擔心預交購房款血本無歸,紛紛通過網絡等各種途徑進行維權。后來,乳山松海房地產開發有限公司接手康橋藍灣和海郡兩個小區,重新規劃了水上方威尼斯和游艇度假村項目。

短短幾個月的時間,東方威尼斯項目的變化讓不少康橋藍灣和海郡小區的老業主“刮目相看”。隨著工程車、塔吊、建設方陸續進入工地,原本爛尾的樓盤活了。在保持樓盤原建筑風格的同時,新開發商對整個小區進行了重新規劃,增設了游艇碼頭、海上垂釣區、湖心島人工沙灘等休閑設施,為業主提供私家娛樂休閑服務。

“原以為買房子錢打水漂了,沒想到這下還賺到了,竟能坐著游艇看房子,雖然房子比預期交付晚了幾年,但我不后悔。”來自北京的業主周華說,現在他常住在這里,每天都會把發現的變化發給周邊的朋友,有朋友來海邊買房子,他也會推薦這里。

三年前,周華在海郡小區購買了一套期房。按照合同約定,當年就能交房入住,后來遭遇項目停工,房子交付一直遙遙無期。為了能夠盡早在海邊安家,周華參加了后來的房產調換,以樓房差價折算的方式入住到了現在的東方威尼斯項目中心區域樓盤。截至目前,東方威尼斯項目已經有200余戶業主交房。

雖然如今東方威尼斯項目正如火如荼地進展著,但和記者一樣,仍然有不少業主和看房者對項目的未來持觀望態度。這樣的疑慮在所難免的,因為較早一個時期,房地產業發展迅猛,許多地方的開發商貪量求大,在異地盲目投資擴張,隨著國家宏觀政策的調控,房地產市場發展趨緩,形成了規模性庫存。目前,各地也在紛紛利用購房政策、資金補貼、限購等強力推手減少、消耗前期形成的庫存。但因異地開發建設中資金鏈斷裂造成的許多爛尾,成為各地一般杠桿無法撬動的庫存。其中,康橋藍灣和海郡小區就是這種類型。

“我們作為乳山本土企業,雖然在接盤的時候也面臨著資金、輿論等各方面的壓力,但我們是集房地產開發、服務、銷售,高效生態農業,酒業生產銷售等為一體的綜合性集團企業,所以我們有充足的資金后盾,也有實力保證該項目順利建設。”東方威尼斯開發商乳山松海房地產開發公司負責人許大林說,在保障居住功能的同時,我們還按照旅游、養老、休閑等多樣標準打造復合型地產。

從東方威尼斯售樓中心規劃圖中記者發現,小區控制了海景房的開發建設面積,土地轉用于配套社區服務、醫療服務、餐飲購物、問題活動中心等生活設施和游艇碼頭、湖心島人工沙灘等旅游休閑養生設施,同時規劃建設了特色商品文化展示交易區和濕地保護區等。

“雖然可銷售的海景房總面積少了,看似銷售總額相對少了,但完善的配套既可避免形成庫存問題,而且還可解決空置的問題,總算賬還是劃算的。”許大林說,十一期間,幾乎每天的成交量都在十幾套。

本地實力開發商接盤、新規劃的調整等一系列舉措讓不少業主吃了“定心丸”。但仍有部分業主擔心房地產商是在口頭吆喝,這些都是賣房子的“噱頭”。

在采訪中記者了解到,東方威尼斯項目并不是松海房地產在銀灘開發的第一個海景房項目。在距離東方威尼斯項目3公里處,松海房地產公司還開發銷售了盛世灘家園項目。與普通海景房不同的是,盛世灘家園小區在建設之初就為業主規劃了休閑采摘、休閑垂釣、娛樂等系列設施,其中位于小區東側,與小區一路之隔的溪谷公園,就是盛世灘的專門針對業主回歸田園樂趣打造的大型的濕地公園。該小區對業主實行私人訂制服務,建設了包括垂釣園,采摘園,燒烤園,開心農場,啤酒花園等配套設施,讓居民真正留下來,融入銀灘當地生活。

據盛世灘家園小區物業工作人員介紹,業主每年只需向物業繳納200元管理費,就可以獲得一塊半分地的開心農場,根據自己的需求進行耕種。業主回老家時,物業也可以代為打理。物業還會根據業主從老家返回銀灘居住的時間,給業主推薦應季種植的果蔬品種,并提供代購種子、有機肥等服務。

為方便居民到海邊游玩,盛世灘家園小區物業公司還提供每半小時的海邊接送服務,并建立海濱休閑會所為業主提供了海邊各種游樂設施,包括海上棧橋,沙灘摩托車,海灘排球,水上自行車以及海上救援服務,同時還設立了沙吧、淡水沖涼及業主的私人存儲服務。

除此之外,盛世灘家園小區還與位于銀灘東部的乳山第二人民醫院建立合作,為業主開通就醫綠色通道,業主可先就醫后付費。為方便也業主出行,小區還開通機場、火車站、港口接送站服務,業主可以隨時向物業申請,小區還設立了自行車租借服務,業主憑借居住卡隨時免費使用。

目前,盛世灘家園小區一期1360套房子,已全部銷售一空,二期工程已開發15棟樓,銷售超過三分之二。小區夏季入住率達90%以上,冬季實行集中供暖,入住率每年以10%速度增長,去年已經超過50%。

在乳山,康橋藍灣和海郡小區的盤活之路絕非個例。金鼎海景城、銀龍灣項目原本也因始建的開發商資金鏈斷裂而成為爛尾,后經市場化運作,重新調整規劃后,起死回生。

十余年前,正是房地產開發建設的黃金期,地處膠東半島南海岸的乳山憑借得天獨厚的自然條件吸引了全國各地開發商,建起了大批海景房。雖然大量的海景房在全國房地產業發展紅火的周期內實現了超八成的銷售,原始存量不高。但早在6年前,房地產業的發展還處在迅猛期時,乳山就敏銳地認識到:基礎設施還不夠完善、投資性購置多套房產、度假式短期利用、預購養老、破產爛尾諸多因素導致空置率高,從而形成次生庫存。

如何降低次生庫存?在許多城市仍然增量開發房地產的時候,乳山落下配套基礎設施降低空置率、轉型健康產業盤活存量、產城聯動發展消耗存量、從嚴控制海景房開發不增存量4步棋子,對房地產市場的健康持續發展進行有效穩控,同步實現庫存量和空置率雙降的一盤棋。

幾年前,乳山果斷喊停單純海景房的規劃審批和開發建設,引導房地產開發企業告別傳統“蓋房賣房”的簡單粗放式開發思路,讓開發商調整建設規劃或進行改造,配套配餐中心、醫療護理、文化娛樂等功能設施和生活照料、專業護理等養生養老服務,變傳統的普通地產為健康養生養老地產,從源頭上減少庫存量增加。同時,先后在銀灘累計投資50多億元,將度假區按照新城區的標準,完善水、電、路、暖、氣、污水處理等基礎設施,實施了公交一體化,新建了二級乙等綜合性醫院、省級規范化九年一貫制學校,引進了10余家連鎖商超,完善了以8個社區為軸心的居家健康養老和便民服務等設施,讓更多的人留得下、住得舒適,有效減少了次生庫存量。

對部分出售但未完全售完的小區,乳山引導開發企業引進專業養生養老機構,通過整棟返租、統一改造,與專業酒店管理公司、健康公司和物業服務公司聯合經營等方式,消耗因用來投資或短期度假而造成的整棟或大部分空置的樓房。乳山還引導部分有能力、有條件的企業與養老機構合作,以產權度假公寓和分權式度假酒店的形式,進行異地互動養老,最大限度放大環境優勢,增加客源。從事專業養老行業8年的天權集團陜西藍湖老年寓院通過對嘉盛苑小區已售房產返租和未售房產收購的形式,配套相關設施,建成了集養生、度假、康體為一體的嘉盛苑養生養老項目,今年短短的3個月時間就吸納全國各地來此養生養老的老人過千人。如今,乳山銀灘利用存量房產吸引了老來樂康復養老度假中心、申菱養老服務、福星老年公寓等十余家健康養生機構,同步解決了小區原始庫存和空置率高的問題。(陶相銀)




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